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赵会峰 山东女子学院>中国新闻

_数据分析:房价若跌三成 对银行不良资产影响小

2017-11-20 07:56

自4月中旬房地产调控新政出台后,多数地区楼市成交明显下滑,价格也有所松动。尽管交行工行建行招行民生银行公布的压力测试结果显示,各银行可容忍的房价跌幅均在30%至40%之间,但一些投资者仍忧虑房价下跌会导致银行不良资产增加,而这也是导致近期股市骤跌的重要原因。

那么,房价下跌到底会给银行资产带来多大的风险?对一些公开的数据进行分析后,我们基本可以得出这样的结论——即使房价下跌三成,对银行的不良资产影响也非常小。

从个人房贷来看,首先,我国较高的首付成数给房贷上了第一道保险。与美国零首付的次贷不同,我国所有银行发放的房贷至少要求20%的首付,而目前对于90平方米以上的首套房已要求30%首付。这样,只有房价下跌20%-30%,房产才可能成为业主的负资产。

其次,业主按月还贷也逐渐降低了房贷风险。一套价值100万元的房产,首付30万元,贷款20年,则每年业主的还款相当于提高了3.5%的首付,银行的风险敞口因此不断减小。只有房产价格下跌值超过了首付与业主还款额之和,房产才会成为负资产。由于我国未来不大可能对家庭唯一的住宅征收物业税,因此不会削弱业主的还款能力。

此外,“无债一身轻”是中国人的传统观念。多数业主借了长期房贷后,一旦有了较多的储蓄,都会积极提前还贷,这实际上也减少了银行的房贷总量与风险。

即便当业主的房产成为负资产时,由于中国人传统观念中对房产的偏爱,以及房产往往与户口挂钩等因素,多数业主也不会将包袱甩给银行,更不会弃房后人间蒸发。香港1997年房价泡沫破灭后,房价最大跌幅达65%,但房贷违约率2001年最高时也只有1.4%;2003年房价回升后,2005年违约率跌至0.22%。况且,香港是有个人破产制度的,而内地没有这种制度,业主对房贷要负无限责任。

美国房价泡沫破灭之所以会引发次贷危机,一个重要原因是美国银行业近一半的贷款是购房贷款。中国则不同,今年一季度末,中国银行业的购房贷款为5.33万亿元,仅占所有人民币贷款余额的12.52%。截至2009年3月末,中国银行业的房贷余额为3.49万亿元。随后中国房价持续大涨,因此用这部分贷款购房的业主,其房产短期内不大可能成为负资产。

从开发贷款来看,就房企截至一季度末的2.1万亿元开发贷款而言,由于房企去年销售额近4.4万亿元,同比大幅增长了75.5%,因此房企有较强的还款能力,并且目前银行已普遍收紧了房地产开发贷款,因此开发贷款的风险也不大。

所以,对于房地产调控给银行带来的风险,投资者着实不必过于忧虑。事实上,新政要求的提高二套房利率以及降低首套房利率优惠幅度等,反而有利于银行扩大利差,对银行构成利好。

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发布时间:2017-11-20 07:56

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